להשקיע בנדל ן

אחד מהלקוחות המשקיע שלי שאל אותי אם החכירה בזה unoa ולאס קונדס, פרובידנסיה, Vitacura הוא מהיר יותר. התשובה לשאלה הזו יכולה להיות כמספר החוויות שיש לכל אחד מהמאפיינים. ככלל, הרווחיות מתקבל על ידי בסיס טוב הוא בין 5% עד 6% והוא ביחס ישיר לכמות מושקע. קרי, על רווחיות השקעה קטנה יותר. דוגמה מעשית, מחלקה שערכו נע ב- $45.000.000, רווחיות אמור להיות בין UF + 5% ו- 6% שנתי בזמן מחלקה שערכו מתקרב את 280,000,000 $-ההכנסה הפיק 1,000,000 $, – חודשי רומז שנתי תשואה של UF + 4.3% בקירוב. דירה להשכרה צריכים לשלם עבור עצמם תקופה של 15-20 שנה. היקרות יותר גדול פירעון לתקופה. בהמשך לדוגמה הקודמת, $280,000,000 של המחלקה,-צריכים לשלם עבור עצמה 20 שנה עם מה הרווחיות השנתי צריך כדי להיות עוקפת UF + 5% והכנסות מדי חודש צריך להיות ב- % 1.170.000 – בכפוף וריאציות בדרך כלל.

במקרה של המחלקה של 45 מיליון דולר, הפחת צריך להיות הקרוב 15 השנים שבה שובו הצפוי הוא UF + 5.5%, הכנסה חודשית, לכן יהיה $206,000, – כ. חשוב לקחת בחשבון כי ערכים אלה משתנות באופן משמעותי בהתאם למיקום, קירבה לרכבת התחתית, ציוד של המגזר שבו הוא ממוקם את המאפיין, וכו '. זה במונחים של בתים ודירות מגורים עד כדי כך ביחס ההכנסות מתקבל על ידי הנחות מסחריות, משרדים אלו יכולים לחרוג UF + 12% שנתי נותן מקרים של עד UF + 17% שנתי במיוחד במסעדות ממוקם במיקומים העליונים. אבל זה נושא למאמר אחר. מגיב ללקוח שלי, אני יכול להגיד לך את ערך גבוה יותר של שכירות נמוכה יותר, אחוזי השמה.

אני רוצה לציין כמה שיקולים בתגובה זו הלקוחה שלי. ההשקעה בשורש החלטה נבונה כפוף מספר גורמים, כולל מה יעד השוק שאליו אנו רוצים למקד את ההשקעה שלנו, יכולת השקעה, הפחת של הרכוש, את הערך הפוטנציאלי של רכישה מחדש או ?cual יהיה אובדן ערך לאורך זמן?, כי סוג של הדייר רוצה או יכול לקבל על פי מטרת ההשקעה שלנו, כמה חדרי שינה, שירות מלא, שלא ניתן להזיז אם לבניין יש פחות או יותר תכונות או פשוט לא קיים, וכולי. בעוד התחתונה מידת הסיכונים ההשקעה שלנו תהיה מבחינת איכות הבניין לבין השוכר. כנראה מחיר הרכישה בחומרה ייענש מתי למכור אותו, זה לא משנה נראו יהיה קטן יותר אז התחזוקה יהיה גבוה יותר גרימת נזק הכנסות הנובעות ההכנסה רכוש, וכו '. ב נגד עמדת, השיבה השנתי יכול להיות UF + 12%. באופן כללי מהקטנת מתקבלים בדירות מלון הקומונה של Santiago עם אינספור נבנו מבנים. להפך, נכס בעל ערך גבוה יותר מייצרת הכנסה גבוהה יותר יחסית נמוך אולם הדיירים הם נושאים מעשית יותר, זהירות עם הנכס, באופן כללי אין בעיות כלכליות והם יכולים להניח ערכים גבוהים של שכירות, המאפיין אינו מאבד את הערך שלו במשך הזמן במידה ניכרת, וכו '. השאלה כל משקיע גדול או קטן לשאול כאשר אתה מחליט הרכישה לא בדיוק אם זה חכירה מהר יותר ב- unoa כי ב- Vitacura אם הסיכון לא. כמה הייתי רוצה לקחת את ההשקעה שלי, כמה זמן יקח לי להחלים ההשקעה שלי, אם הדיירים יהיה אמין או לא, אם הם יבטיחו את המאפיין או זה יופעל מחדש לאחר מספר חודשים בלי לשלם, שומרת על הערך יהיה הרבה יותר נמוך מזה אשר מוקדשת לקנות, וכו '.